Технический план – это документ, в котором представлены основные сведения о доме, квартире или ином помещении. Его наличие является обязательным для всех объектов недвижимости, в том числе для нежилых помещений и зданий, строительство которых еще не завершено. Информация, которая в нем содержится, вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Изготовлением технического плана занимается кадастровый инженер.
Что такое технический план
В документе имеется как текстовое описание недвижимого имущества, так и его графическое изображение. В тексте содержится следующая информация:
- исходные данные;
- описание места, где находится объект;
- все необходимые измерения и расчеты;
- технические характеристики;
- заключение, полученное от кадастрового инженера.
В техническом плане также присутствует схема объекта, представляющая собой чертеж с привязкой к той местности, где расположен объект. Значения всех поворотных точек указаны на схеме государственной системы координат. К графической части также относятся контур и поэтажный план здания.
Требования, предъявляемые к техническому плану, регламентируются Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
Для чего нужен технический план?
Технический план объекта необходим для его постановки на кадастровый учет. Также этот документ требуется для оформления в Росреестре права собственности. Чтобы построить дом или зарегистрировать возведенное здание, обязательно нужно получить у кадастрового инженера технический план. Необходимость в данном документе возникает и в других случаях:
- При заключении сделок с недвижимым имуществом, в том числе оформлении долгосрочной аренды, дарения, наследования и купли-продажи.
- При возникновении необходимости исправления ошибок, которые могут быть связаны с несоответствием технических параметров или данных, отраженных в базе Росреестра. Чтобы исправить ситуацию, потребуется обратиться к кадастровому инженеру для того, чтобы он составил новый технический план после заново проведенных измерений.
- При внесении в базу Росреестра актуальных сведений. Если ранее недвижимое имущество не было зарегистрировано, то сведения о нем в государственном кадастре отсутствуют. Оформление сделок с таким объектом будет считаться незаконным. Для того, чтобы владелец мог получить кадастровый номер, ему потребуется иметь на руках готовый технический план.
- При оформлении перепланировки. Узаконивание внесенных в план объекта изменений при его переоборудовании или капитальном ремонте невозможно без изменения конфигурации в официальных документах. В ряде случаев перепланировка в обязательном порядке должна быть согласована с государственными инстанциями.
- При вводе в эксплуатацию построенного здания. После завершения всех строительных работ на объекте, новостройка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Когда данные о ней появятся на публичной кадастровой карте РФ, собственник сможет получить актуальную выписку из ЕГРН.
- При оформлении прав на долю недвижимости законным владельцем.
- В случае легализации постройки, возведенной самовольно. Если строительство по каким-то причинам не было ранее согласовано с представителями уполномоченных органов, то его в обязательном порядке требуется узаконить. Для успешного результата нужно подготовить проект и заказать техплан, в котором будут отражены все характеристики объекта.
- При судебных разбирательствах, касающихся данного недвижимого объекта.
- При расчете рыночной стоимости. Она непосредственно зависит от размера кадастровой оценки недвижимости. Эти данные будут доступны только после того, как запись об объекте появится в ЕГРН.
- Для присвоения объекту почтового адреса. Если не заказать у кадастрового инженера техплан, то получить почтовый адрес владельцу недвижимости и зарегистрироваться по нему не удастся. Это право появляется у собственника только после завершения процедуры регистрации объекта в ЕГРН.
Объекты, на которые оформляется
Составление технического плана по закону разрешается для разных видов объектов, которые могут иметь различное назначение:
- Для частного или многоквартирного дома, а также нежилого здания.
- Для объектов незавершенного строительства.
- Для квартиры. Без технического плана собственнику не удастся осуществить первичную регистрацию жилья, а также регистрационную процедуру при изменении его характеристик.
- Для помещения. Составлением технического плана объекта в этом случае также должен заниматься кадастровый инженер.
- Для новостройки. Многоквартирный объект вводится в эксплуатацию только при условии, что информация о нем уже передана в Росреестр.
Необходимость в получении технического плана возникает и в ряде других ситуаций, поскольку его оформление считается обязательным и для иных типов сооружений.
Правовое регулирование процедуры
При составлении техплана на любой объект недвижимости исполнитель ориентируется на законодательные акты, которые регламентируют процесс разработки и утверждения данного документа. К ним относятся следующие:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»;
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (с изменениями и дополнениями);
- Жилищный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ.
Требования к техплану и порядку его подготовки
В ходе оформления техплана на недвижимый объект должны учитываться следующие требования, отраженные в законодательных актах:
- Исполнитель должен иметь специальный допуск СРО. Также обязательным условием является наличие опыта в оформлении аналогичной документации.
- Документ должен составляться по универсальной схеме, соответствующей образцу, утвержденному в законодательном порядке. Образец представлен в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0082 от 15.03.2022 г.
- Оформление технического плана может (если это нужно заказчику и прописано в договоре на кадастровые работы) осуществляться как в электронной форме, так и в бумажном варианте. Во втором случае текстовая часть распечатывается на листах формата А4, а схемы, при необходимости, – на бумаге большего размера.
- Документ заверяется ЭЦП, имеющей уникальный номер. С помощью электронной подписи специалист подтверждает наличие у него сертификата и присутствие в Реестре кадастровых инженеров РФ. Таким образом, исполнитель берет на себя всю ответственность за ошибки, которые могут быть обнаружены в документе.
Готовый технический план будет удостоверять все технические характеристики объекта. Если некоторые графы в документе не заполняются, то в них должен стоять прочерк. Исключать из документа какие-либо поля не разрешается.
Информация и разделы техплана
Все материалы, сведения о которых имеются в текстовой и графической частях документа, регламентируются нормами действующего законодательства.
Текстовая часть
К текстовой части техплана относится титульный лист, на котором должны быть представлены следующие сведения:
- Паспортные данные заказчика в случае, если им является физическое лицо. Если недвижимость находится в собственности юридического лица, то указывается полное наименование организации. Аналогично поступают и в случае с государственным органом.
- Печать и подпись кадастрового инженера, выполнившего техплан.
- Оттиск печати юридического лица, которое оказало услугу.
- Сведения о кадастровом инженере (номер аттестата, ФИО, контактные данные для связи).
В содержании должны быть указаны названия всех имеющихся в документе разделов, а также перечислены все приложения.
Помимо титульного листа и содержания, в текстовой части документа должны быть такие разделы, как:
- Исходная информация. Здесь перечисляются все документы, являющиеся основанием для подготовки технического плана, данные о приборах, применявшихся для осуществления замеров, кадастровые номера недвижимых объектов.
- Параметры помещения. Приводятся кадастровые номера домов или квартир, сооружений, в которых расположены помещения, адрес, назначение объекта и количество квадратных метров.
- Информация об отдельных частях помещения. В документе указывается их порядковый номер, описание, площадь и основные свойства.
- Заключение, выданное кадастровым инженером. Заключение составляется специалистом в виде текста. Если инженер считает, что требуется добавить в документ какие-то важные данные, он может это сделать.
Графическая часть
При оформлении графической части следует опираться на исходные данные. В случае их отсутствия основой могут служить результаты проведенных измерений. На схемах и чертежах должны присутствовать только общепринятые условные обозначения.
Если составляется поэтажный план, на нем должны присутствовать:
- чертежи каждого этажа;
- положение объекта;
- балконы и лоджии;
- окна и двери;
- простенки и стены;
- лестничные пролеты;
- выступы в стенах.
Схема должна содержать размеры помещений. Последние располагаются так, чтобы не создавалось помех для прочтения документации. Масштаб чертежа допускается менять.
Документы для составления техплана
Перечень документов, требующихся для подготовки техплана, зависит от вида недвижимого объекта. В таблице ниже указаны все бумаги, которые требуется собрать в каждом конкретном случае.
| Тип объекта недвижимости | Краткое описание | Необходимые документы |
|---|---|---|
| Жилой дом | Дом, пригодный для круглогодичного проживания, расположенный на землях ИЖС/ЛПХ |
|
| Многоквартирный дом | Технический план на многоквартирный дом (МКД) подготавливается для застройщика перед введением дома в эксплуатацию |
|
| Нежилое здание | Технический план необходим при постановке здания на кадастровый учёт или при внесении изменений, например, после произведённой перепланировки (при условии, что права зарегистрированы на здание, а не на помещения в нём. Также требуется при регистрации договора аренды (при условии, что была произведена перепланировка и права собственника зарегистрированы на здание) |
|
| Квартира | Техплан на квартиру необходим после произведения перепланировки |
|
| Помещение | Технический план на помещение требуется при актуализации сведений в ЕГРН после перепланировки, при разделе/объединении помещений и при регистрации договора аренды (при условии проведения перепланировки) |
|
| Объект незавершённого строительства (ОНС) | Техплан на недостроенный дом нужен для регистрации права при банкротстве застройщика или для продажи |
|
| Сооружение | Техплан на сооружение нужен для постановки на учёт, внесении изменений |
|
Этапы оформления техплана для объекта
Процедура подготовки технического плана на объект недвижимости в «Городском Кадастровом Бюро» состоит из нескольких этапов:
- После поступления заявки от владельца объекта проводится консультация и составляется смета.
- Кадастровый инженер проверяет предоставленную клиентом документацию. Подписывается договор оказания услуг.
- Проводятся замеры. Этот этап является необязательным в том случае, если актуальный технический план нужен, к примеру, в связи с обнаружением ошибок в предыдущем документе.
- Составляется техплан. После обработки полученной информации кадастровый инженер создает чертеж с помощью специальной компьютерной программы. Также на этом этапе специалист составляет текстовую часть документа, куда вносит технические параметры объекта недвижимости, а потом оформляет приложение и заключение.
Готовый документ передается заказчику. Обычно разработанный техплан предоставляется в электронной форме, но по требованию клиента допускается выдача второго экземпляра, распечатанного на бумаге. Предоставление технического плана в государственные органы возможно только после заверения ЭЦП кадастрового инженера. Сотрудникам Росреестра документ передается на электронном носителе.
Где заказать технический план в Москве?
Раньше такие документы выдавали только в БТИ. После внесения изменений в правила выдачи, заказать технический план в Москве можно во многих учреждениях и организациях:
- В МФЦ. Перед посещением многофункционального центра необходимо записаться на прием к специалисту по телефону или на сайте организации. С собой нужно взять заполненное заявление, квитанцию об уплате государственной пошлины, а также документы, в которых содержатся сведения об объекте.
- В БТИ. Необходимо собрать пакет документов на объект и оплатить государственную пошлину за оказание услуги. После передачи документации специалисту бюро назначается день, когда на объект приедет кадастровый инженер и проведет необходимые замеры. Затем будет выдан техплан.
- Отделение Росреестра. Перед обращением в учреждение требуется оформить соответствующую заявку. После оплаты госпошлины с собственником недвижимости будет подписан договор. В назначенный день на объект приедет геодезист, чтобы сделать все необходимые замеры. Для получения готового технического плана потребуется повторно посетить отделение Росреестра.
- В кадастровой компании. Один из самых удобных вариантов, поскольку для получения техплана потребуется только передать запрашиваемый пакет документов, а когда план будет готов – забрать его в любое удобное время.
- У кадастрового инженера. Обращаясь к специалисту, важно проверить наличие у него соответствующего аттестата. Доверять лучше исполнителям с безупречной репутацией, иначе могут возникнуть проблемы на стадии оформления нужного вам документа.
При обращении в специализированную компанию убедитесь в наличии у нее лицензии и уточните, что будет включать в себя пакет услуг.
Как долго делается техплан
Точные сроки выполнения работ законодательством не регламентируются. Как правило, технический план составляют в течение 15 дней. Если необходимо создать документ на объект недвижимости большого размера, срок может быть увеличен. Также большее количество времени потребуется для подготовки техплана в случае, когда специалисты организации сильно загружены или в предоставленном заказчиком комплекте документов отсутствуют какие-либо бумаги. Задержка в большинстве случаев не превышает 30 дней. Все зависит от причины увеличения срока и конкретной ситуации.
Стоимость изготовления технического плана
| Тип объекта недвижимого имущества | Наименование услуги | Площадь, кв.м.; протяжённость, м. | Стоимость, руб. | Срок выполнения |
|---|---|---|---|---|
| Проведение кадастровых работ. Услуги кадастрового инженера. Подготовка технического плана. | ||||
| Здание | Изготовление технического плана | До 200 | 17 000 | 7 дней |
| От 200 до 1000 | 22 000 | |||
| От 1000 до 2000 | 27 000 | |||
| От 2000 до 3000 | 35 000 | |||
| От 3000 до 4000 | 42 000 | |||
| От 4000 до 5000 | 55 000 | |||
| Более 5000 | Расчётная | |||
| Помещение | Изготовление технического плана | До 200 | 8 000 | 7 дней |
| От 200 до 1000 | 15 000 | |||
| От 1000 до 2000 | 23 000 | |||
| От 2000 до 3000 | 28 000 | |||
| От 3000 до 4000 | 35 000 | |||
| От 4000 до 5000 | 55 000 | |||
| Более 5000 | Расчётная | |||
| Часть здания/ помещения | Изготовление технического плана для целей регистрации долгосрочного договора аренды | До 500 | 15 000 | 7 дней |
| От 500 до 1000 | 20 000 | |||
| От 1000 до 2000 | 30 000 | |||
| От 2000 до 3000 | 50 000 | |||
| От 3000 до 4000 | 65 000 | |||
| От 4000 до 5000 | 80 000 | |||
| Более 5000 | Расчётная | |||
| Сооружение площадное | Изготовление технического плана | От 14 500 | В зависимости от площади, категории сложности и количества характерных точек контура объекта) | |
| Сооружение линейное | От 15 000 | В зависимости от протяжённости, категории сложности и количества характерных точек контура объекта) | ||
| Объект незавершённого строительства | Изготовление технического плана | До 200 | 15 000 | 7 дней |
| От 200 до 1000 | 18 000 | |||
| От 1000 до 2000 | 23 000 | |||
| От 2000 до 3000 | 30 000 | |||
| От 3000 до 4000 | 40 000 | |||
| От 4000 до 5000 | 55 000 | |||
Стоимость изготовления технического плана на объект, расположенный в Москве или Московской области, определяется после проверки наличия необходимых документов у заказчика и изучения характеристик недвижимости. Важными факторами, от которых зависит цена техплана, являются:
- необходимый объем работ;
- статус исполнителя;
- местоположение объекта недвижимости, его конфигурация и площадь;
- срочность выполнения заказа.
Расчет точной стоимости услуг кадастрового инженера по оформлению техплана возможен только после получения заявки и ее обработки. Единого тарифа не существует, поскольку каждый случай индивидуален.
Образец технического плана здания
здания стр. 1
здания стр. 2
здания стр. 3
здания стр. 4
Вопросы и ответы
На этапе подачи технического плана в орган кадастрового учёта он представляет собой электронный архив в формате .zip, содержащий закодированные сведения из текстовой части в формате .xml, файлы чертежей и поэтажных планов, документы-приложения. Все находящиеся в архиве файлы подписаны усиленной квалификационной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего технический план.
Также, при наличии нотариальной доверенности с ЭЦП нотариуса, возможна подача технического плана в Росреестр кадастровым инженером посредством сервисов электронного взаимодействия (официальный сайт Росреестра / программное обеспечение кадастровых инженеров) или непосредственно Заказчиком / его нотариально уполномоченным представителем через официальный сайт Росреестра.
- вида объекта недвижимости (здание, помещение, сооружение, объект незавершённого строительства);
- технических характеристик объекта (площадь, протяжённость, глубина залегания);
- местоположения объекта;
- наличия или отсутствия необходимости проведения обследования объекта (геодезическая съёмка и / или обмеры);
- наличия у Заказчика необходимых исходных документов для работы кадастровых инженеров.
Как мы работаем
Техплан получен, что дальше?
Когда технический план на объект будет получен заказчиком, ему потребуется оформить и подать заявление в Росреестр для регистрации недвижимости. Чтобы объект поставили на кадастровый учет, его владельцу необходимо действовать в следующей последовательности:
- подать заявку на оформление здания, дома или квартиры в МФЦ либо в Росреестр;
- оплатить государственную пошлину за предоставление данной услуги;
- получить актуальную выписку из ЕГРН.
В случае успешного завершения процедуры постановки на учет объекту присваивается уникальный кадастровый номер. В выписке, выданной Росреестром, содержатся точные сведения об имуществе, его обладателе, а также о технических характеристиках недвижимости.
Если вы не располагаете необходимым количеством времени, которое требуется для выполнения всех действий по регистрации недвижимого имущества в Москве или Подмосковье, обратитесь в «Городское Кадастровое Бюро». Наши инженеры возьмут на себя решение всех вопросов.
Причины для отказов в выдаче и приостановок
Если при проверке комплекта документов, полученных специалистами Росреестра, обнаружатся какие-либо ошибки или несоответствия, то заявителю откажут в выдаче выписки из ЕГРН на объект недвижимого имущества.
Чаще всего основаниями для отказа в выдаче выписки из ЕГРН становятся следующие причины:
- контур строения, созданный кадастровым инженером на основе произведённой геодезической съёмки, определен неправильно;
- отсутствует необходимая информация о геодезических сетях;
- кадастровый инженер не заверил составленный план электронно-цифровой подписью (ЭЦП);
- выявлено несоответствие фактических данных и сведений, которые отображены на схеме;
- не предоставлено разрешение на осуществление перепланировки помещения;
- в процессе оформления был нарушен порядок, утвержденный действующим законодательством;
- заказчик не предоставил квитанцию или другой документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины;
- в документах, представленных вместе с заявлением, имеются устаревшие сведения или какие-либо ошибки;
- представитель собственника объекта недвижимого имущества действует на основании доверенности, которая просрочена или оформлена с ошибками.
В том случае, если регистрация была приостановлена, потребуется устранить все недочеты и ошибки, а затем снова подать заявление вместе с комплектом документов в Росреестр. В единичных случаях бывает так, что причина отказа в постановке объекта на кадастровый учет остается неизвестной. Если все предоставленные бумаги оформлены без ошибок и несоответствий в них не обнаружено, следует записаться на прием в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для того, чтобы узнать, почему регистратор отказывается пропускать дело, и уточнить реальные причины приостановки. Также можно подать жалобу или обращение через интернет.
Если таким образом решить проблему не удалось, далее кадастровый инженер или владелец недвижимости может обратиться с заявлением в апелляционную комиссию Росреестра. Иногда приходится решать вопрос в судебном порядке.
Сроки действия техплана
Технический план на любой объект недвижимости имеет неограниченный срок действия. Необходимость в оформлении и получении нового документа возникает, если изменились соответствующие характеристики здания или помещения, либо если изменились Требования к оформлению технического плана и его форма, или если обновляется xml-схема технического плана.
- Техплан на квартиру. Предоставление этого документа является обязательным в том случае, если собственник решит продать или обменять жилье. Также он требуется для оформления перепланировки.
- Техплан на жилой дом. Документация, которая является основанием для постановки на учет частного дома, также не имеет ограничений, касающихся срока действия. Необходимость в замене технического плана возникает только если происходит законный перевод из жилого фонда в нежилой, а также при проведении перепланировки или реконструкции. Во всех случаях, когда меняются характеристики объекта, требуется заново уточнять стоимость имущества и получать новую выписку из ЕГРН.
- Техплан на нежилое помещение. Как и в прочих ситуациях, техническая документация, выданная владельцу помещения, относящегося к нежилому фонду, не имеет срока давности. Повторное оформление технического плана требуется только в случае перепланировки или реконструкции. Также получение нового документа обязательно при переводе нежилого помещения в жилой фонд.
Если актуальность сведений вызывает вопросы, то можно провести обследование и подготовить техническое описание/актуальный поэтажный план с экспликацией (в зависимости от целей).
Актуальность данных в техническом плане является обязательным условием действительности документа. Если сведения в нем не соответствуют реальному состоянию объекта, это может стать причиной штрафов со стороны государственных органов.
Проверьте информацию по своим объектам и используйте другие полезные электронные ресурсы государственных органов в сфере недвижимости.
