Под градостроительным анализом земельного участка понимается комплексное исследование Вашего или интересующего Вас земельного участка на предмет его возможного использования, существующего положения, а также выявление ограничений, препятствующих девелопменту.
Основные задачи градостроительного аудита
Градостроительный аудит позволяет выявить ограничения, которые могут затрагивать земельный участок в части разрешенного использования и параметров объектов недвижимости, расположенных на нем, а также юридические ограничения застройки, которым может быть подвержен участок.
Градостроительный анализ позволит определить возможности, сроки и риски реализации Вашего проекта на этапе рассмотрения и выбора земельного участка.
Цены и сроки проведения градостроительного аудита
| Наименование услуги | Стоимость, руб. | Срок выполнения |
|---|---|---|
| Градостроительный анализ земельного участка | от 50 000 | 3 рабочих дня |
Образец градостроительного анализа участка
стр. 1
стр. 2
стр. 3
стр. 4
Ответы на частые вопросы
Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей девелопмента
- Определение цели приобретения участка
Большинство градостроительных ограничений связано с конкретным целевым использованием участка (например, количество парковочных мест определяется видом размещаемого объекта). В связи с этим применимость конкретных ограничений определяется только после формирования цели/целей девелопмента участка. В ситуации, когда необходимо выбрать наиболее эффективное использование территории (best use), альтернативных целей может быть несколько, но во всех случаях они должны быть сформулированы до начала анализа.
- Анализ выписок из ЕГРН по участку и объектам недвижимости, расположенных на нем
- Оценка соответствия категории и вида разрешенного использования участка (далее ВРИ) поставленным целям
В отношении видов разрешённого использования не является предопределяющим для девелопмента участка существующий вид разрешённого использования, так как его развитие возможно только в рамках допустимых ВРИ, установленных соответствующим градостроительным регламентом. Таким образом, необходимо обратиться к установленным допустимым ВРИ в регламенте и выявить наличие соответствующего цели ВРИ в составе допустимых, а также учесть, является ли он основным, условно-разрешённым либо вообще вспомогательным.
- Выявление наличия утверждённой градостроительной документации в отношении участка и проверка её соответствия друг другу (непротиворечивость)
Необходимая документация чаще всего утверждается в отношении территории, а не конкретного участка, поэтому важен структурный анализ всех документов и нормативно-правовых актов, затрагивающих земельный участок.
- Выявление и анализ применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели
- Определение предельных параметров разрешённого строительства и возможности отклонения от них
Каждый земельный участок имеет индивидуальные параметры разрешенного строительства. Если такие параметры не установлены в проектной документации, градостроительный анализ позволит произвести предварительный расчет таких параметров.
Необходимо отметить, что целый ряд параметров не отнесён градостроительным законодательством непосредственно к предельным параметрам разрешённого строительства, но подлежит обязательному учёту при оценке перспектив девелопмента участка, например:
- Красные линии
- Инсоляция
- Парковки и озеленение
- Социальная инфраструктура
- Отношение участка к зоне КРТ
- Зоны с особыми условиями использования территории
- Инженерно-геодезические изыскания
- Распространение опасных геологических процессов
- Оценка обеспеченности участка необходимой инфраструктурой (инженерной и транспортной)
- Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений
- Оценка сроков и рисков в приведении градостроительных регламентов к необходимым параметрам
